¿Qué es una zona de reserva urbana y cómo afecta a las propiedades?
Respuesta directa
Una zona de reserva urbana es un área que el plan urbano de una ciudad delimita para futura urbanización o como área de amortiguación entre zonas de distintos usos. Los inmuebles en esas zonas tienen restricciones de uso y construcción mientras dura la reserva, y pueden estar sujetos a expropiación futura o a cambios de normativa cuando se desarrollen.
Por qué es así
En el Código Urbanístico de CABA y en los planes urbanísticos de los municipios del GBA, las zonas de reserva urbana pueden incluir: áreas de protección ambiental, corredores de infraestructura futura (para nuevas vías o transporte público), áreas de expansión de parques o espacios públicos, o zonas de reserva para equipamiento público.
Mientras el bien está en zona de reserva, los propietarios suelen tener restricciones para construir o ampliar. Cuando la zona se desarrolla, puede haber expropiaciones parciales, cambios de zonificación, o la incorporación de mejoras de infraestructura que generan plusvalía para los predios no expropiados.
Según tu situación
Si estás comprando un terreno y está en zona de reserva: verificar qué restricciones aplican y cuándo está previsto el cambio de zonificación. Si la reserva implica posible expropiación parcial: estimar el impacto sobre el terreno aprovechable. Si la zona tiene reserva ambiental: puede ser una limitación permanente de construcción.
En la práctica
Las zonas de reserva son una variable que aparece relativamente poco en las operaciones estándar pero que puede ser decisiva cuando comprás terrenos o cuando analizás el potencial de desarrollo de una zona. Un terreno en zona de reserva para parque puede tener una limitación permanente que el precio no refleja si no la conocés.
Antes de comprar un terreno en zonas de borde urbano o en áreas que están en proceso de urbanización, verificar el mapa de zonificación y las restricciones específicas es parte del análisis básico.
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