¿Qué significa tener posesión de un inmueble con boleto pero sin escritura?
Respuesta directa
Tener la posesión con boleto significa que ocupás y usás el inmueble en virtud de un contrato de compraventa privado (el boleto), pero sin haber completado la escritura pública que inscribiría el dominio a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Tenés derechos fuertes frente al vendedor, pero no el dominio registral que te protege frente a terceros.
Por qué es así
El Código Civil y Comercial reconoce expresamente el boleto de compraventa como generador de derechos. Si el comprador pagó el 25% o más del precio y tiene la posesión del bien, el boleto puede oponerse a ciertos acreedores del vendedor (artículo 1170 CCC). Sin embargo, frente a un comprador que escritura primero o frente a la mayoría de los acreedores, la falta de inscripción registral es una debilidad.
La posesión con boleto es una situación de transición normal en toda compraventa (el período entre boleto y escritura), pero también es una situación en la que algunos compradores quedan por años sin escriturar. Cuanto más tiempo pasa sin escriturar, más se acumulan los riesgos: el vendedor puede fallecer, puede surgir una inhibición, el boleto puede prescribir.
Según tu situación
Si tenés posesión con boleto y podés escriturar: hacelo lo antes posible. Cada mes que pasa sin escriturar es un mes más de riesgo. Si el vendedor demora o se niega a escriturar: la acción de escrituración forzosa es la vía legal. Si compraste hace muchos años con boleto y nunca escrituraste: consultá con un abogado; el plazo de prescripción de la acción de escrituración corre.
En la práctica
La posesión con boleto sin escritura es uno de los escenarios donde más veo diferencia entre lo que la gente cree que tiene y lo que realmente tiene legalmente. Te sentís dueño porque vivís ahí, pero jurídicamente tu derecho es más frágil de lo que parece.
El camino es siempre el mismo: escriturar. Si hay obstáculos del lado del vendedor, hay vías legales. Si los obstáculos son del lado propio (fondos insuficientes, papeles en orden), resolverlos antes de que el tiempo corra en contra.
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