¿Qué es el FOT y el FOS y para qué sirven?
Respuesta directa
El FOT (Factor de Ocupación Total) indica cuántos metros cuadrados cubiertos podés construir en total en relación a la superficie del terreno. El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) limita cuánto del terreno podés cubrir en la planta baja. Son los dos indicadores clave del Código Urbanístico para determinar qué se puede construir en un terreno.
Por qué es así
Si un terreno de 300 m² tiene un FOT de 3, podés construir hasta 900 m² en total distribuidos en varios pisos. Si el FOS es 0,5, en la planta baja podés cubrir hasta 150 m² (el 50% del terreno). Esos dos parámetros definen el volumen edificable posible.
Otros indicadores relacionados son la altura máxima (en metros o pisos según la zona), los retiros obligatorios (distancia de la construcción a la línea municipal o a los linderos), y los usos permitidos. Todos están en el Código Urbanístico de CABA (o la normativa equivalente de cada municipio).
Según tu situación
Si comprás un terreno para construir: el FOT y el FOS definen si podés hacer el proyecto que tenés en mente. Si comprás un terreno como inversión: el FOT define el potencial de desarrollo y por lo tanto el valor máximo que el mercado puede pagar. Si el código puede cambiar en la zona: un aumento de FOT genera plusvalía; una baja la destruye.
En la práctica
El FOT y el FOS son los números que definen el negocio en un terreno para desarrollar. Si el FOT es bajo, la inversión en terreno rinde poco porque podés construir poco. Si el FOT es alto y la zona tiene demanda, el negocio puede ser excelente.
Lo primero que hago cuando analizo un terreno es consultar el visor de código urbanístico del GCBA. En diez minutos tengo el FOT, FOS, altura máxima y usos. Eso define si la conversación sobre precio tiene sentido o no.
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