¿Qué es el Código Urbanístico y por qué importa si quiero construir o comprar un terreno?
Respuesta directa
El Código Urbanístico es la normativa que define qué se puede construir, a qué altura y con qué densidad en cada parcela de la ciudad. Si querés construir o comprar un terreno para desarrollar, el código define el potencial máximo de ese terreno: cuántos metros cuadrados podés edificar, qué usos se permiten y qué restricciones aplican.
Por qué es así
En Ciudad de Buenos Aires el Código Urbanístico (antes llamado Código de Planeamiento Urbano) establece para cada zona el FOT (Factor de Ocupación Total), que indica cuántos m² podés construir por m² de terreno, y el FOS (Factor de Ocupación del Suelo), que limita la planta baja de la construcción. Un terreno de 300 m² con FOT 3 permite construir hasta 900 m² en total, lo que define el potencial de desarrollo y el valor del terreno.
Los usos permitidos varían por zona: residencial exclusivo, residencial mixto, comercial, industrial. Un terreno en zona residencial exclusiva puede tener restricciones que uno en zona mixta no tiene, lo que afecta quién puede comprarlo y para qué.
Según tu situación
Si comprás un terreno para construir tu vivienda: verificá el FOT, el FOS y la altura máxima antes de cerrar el negocio. Eso define si el proyecto que tenés en mente es posible. Si comprás un terreno como inversión para desarrollar: el FOT es el primer dato que define la ecuación económica. Si el barrio tiene un código que puede cambiar: un aumento de FOT futuro puede generar plusvalía significativa.
En la práctica
El Código Urbanístico es la variable más ignorada en el análisis de terrenos y la que más define el valor real. Dos terrenos iguales en la misma cuadra pueden tener valores muy distintos si uno está en una zona con FOT mayor o con usos más amplios.
Antes de comprar un terreno, la primera consulta es el visor de código urbanístico del GCBA. Es gratuito, está online, y en diez minutos te dice qué podés y qué no podés hacer con esa parcela.
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