¿Cómo verifico si una propiedad está libre de deudas y gravámenes antes de comprar?
Respuesta directa
La verificación se hace a través del informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble, que muestra el estado de titularidad, hipotecas, embargos y otras cargas sobre el bien. También hay que verificar el estado de inhibiciones del vendedor y los certificados de libre deuda de ABL, expensas y otros impuestos. El escribano hace todos estos trámites como parte del estudio de título.
Por qué es así
El informe de dominio es el documento que emite el Registro de la Propiedad mostrando quién es el titular registral y qué cargas pesan sobre el bien: hipotecas activas, embargos, inhibiciones del propietario, servidumbres, afectación a vivienda y cualquier otra anotación registral. Es la foto del estado legal del bien en el Registro en ese momento.
Además del informe de dominio, se solicitan: certificado de inhibiciones del vendedor (para verificar que no tiene restricciones para disponer), certificado de libre deuda de ABL (en CABA) o inmobiliario (en GBA), y libre deuda de expensas (emitido por la administración del consorcio). El conjunto de esos documentos es lo que el escribano necesita para autorizar la escritura.
Según tu situación
Si querés hacer una verificación preliminar antes de hacer una oferta: algunos datos básicos se pueden consultar online (valuación fiscal, deudas ABL) aunque la información completa del Registro requiere la intervención del escribano. Si el informe muestra una hipoteca: investigar el saldo y si se puede cancelar con los fondos de la venta. Si hay una inhibición del vendedor: investigar el origen antes de avanzar.
En la práctica
El estudio de título que hace el escribano es la herramienta formal para este análisis. Pero antes del estudio formal, cuando todavía estoy evaluando si avanzar con un boleto, hay pasos informales que ya me dan información útil: el ABL online dice si hay deuda; una consulta básica al escribano sobre la dirección puede adelantar si hay algo evidente que preocupa.
No compres un inmueble sin que el escribano haga el estudio de título completo. Es el paso que no se puede saltar.
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