¿Qué pasa si compro una propiedad que tiene deudas de ABL, expensas o impuestos?
Respuesta directa
Las deudas de ABL y de expensas siguen al inmueble, no al vendedor. Si comprás una propiedad con esas deudas sin que se cancelen antes de la escritura, las heredás. Por eso el escribano exige los certificados de libre deuda como condición para escriturar, y si hay deudas, se retienen del precio de venta o se pagan antes de la firma.
Por qué es así
La regla es que las cargas que siguen al inmueble (deudas por servicios, impuestos ligados al bien) pasan al nuevo propietario. El vendedor tiene la obligación de entregar el bien libre de esas deudas, pero si no se verifica antes de escriturar, el comprador las hereda. El escribano actúa como control al exigir los certificados de libre deuda.
Las deudas que no siguen al inmueble (deudas personales del vendedor, préstamos sin garantía real) no pasan al comprador. La hipoteca sí sigue al inmueble: si comprás un inmueble hipotecado sin que se cancele la hipoteca, el banco puede ejecutar el inmueble aunque seas el nuevo propietario.
Según tu situación
Si el inmueble tiene deudas conocidas: exigir que se cancelen antes de escriturar o que el monto se retenga en la escritura. Si sospechás deudas ocultas: el escribano puede solicitar certificados históricos. Si el inmueble está hipotecado: la hipoteca debe cancelarse o subrogarse (con tu acuerdo) antes de que el dominio pase limpio.
En la práctica
El escribano es el guardián de la operación en este punto: no puede escriturar sin los certificados de libre deuda. Pero el comprador también tiene que ser activo: no asumir que el vendedor va a resolver las deudas si no está explícitamente pactado en el boleto.
En el boleto de compraventa, el vendedor debe declarar el estado de deudas del inmueble y comprometerse a entregarlo libre de cargas a la fecha de escritura. Si esa cláusula es explícita, la responsabilidad está bien asignada.
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