Reporte de mercado · Caballito · septiembre de 2026
Precio del metro cuadrado en Caballito, septiembre de 2026: el pozo cuesta 9 % más que lo terminado
Por Víctor Miascovsky · 14 min · Publicado el 19 de octubre de 2026
En 30 segundos
- En Caballito no hay un precio del metro cuadrado: hay tres. El usado está en USD 2.174 y el pozo en USD 3.301, que cuesta 9 % más que lo terminado.
- El usado tocó su máximo en octubre de 2018 (USD 2.732) y sigue 20 % abajo. El pozo, en cambio, tocó su techo histórico hace cuatro meses: USD 3.436.
- En el Pulso de septiembre, el departamento típico está en USD 2.500 el metro y casi no se movió en seis meses. Una de cada cinco propiedades bajó su precio desde que se publicó: es un mercado de compradores.
- Son valores típicos de lo que se pide por las propiedades en oferta, no de cierre: tu propiedad puede ser distinta.
Datos clave
Medición propia de InmoValue, septiembre de 2026. Valores típicos del mercado: cada propiedad puede ser distinta.
- 9 %
- más cuesta el metro cuadrado en pozo que el de un departamento terminado
- USD 2.174
- el metro cuadrado usado: puesto 18 entre 48 barrios de la Ciudad
- 20 %
- abajo de su máximo de octubre de 2018 sigue el usado
- USD 3.436
- el techo histórico del pozo, de hace cuatro meses
- 57 %
- más vale el metro en un edificio de hasta cinco años que en uno de más de cincuenta
- 5.291
- ofertas de venta hoy en el barrio
Lo que dice el reporte
Portada
¿Por qué en Caballito el metro cuadrado en pozo cuesta nueve por ciento más que el de un departamento terminado? En este video: once años de historia mes a mes, la comparación con seis barrios vecinos, y el tablero con más de cinco mil propiedades en venta. Caballito: qué pasó este mes.
Dónde queda Caballito
Para ubicarte: Caballito está en el centro de la Ciudad de Buenos Aires. Se lo considera el centro geográfico de la Ciudad, y es el único barrio de su comuna, la seis.
Cuánta gente vive
Viven algo más de doscientas mil personas en menos de siete kilómetros cuadrados: casi treinta mil por kilómetro cuadrado. Es de los barrios más densos de la Ciudad.
Con quién limita
Limita con Villa Crespo al norte; con Almagro y Boedo hacia el este; con Parque Chacabuco al sur; y con Flores y Villa General Mitre hacia el oeste.
Qué tiene el barrio
Tiene el Parque Centenario, con su lago y el Museo de Ciencias Naturales. El Parque Rivadavia. La Plaza Primera Junta. El Mercado del Progreso, sobre la avenida Rivadavia. Un tranvía histórico. Y es la casa de Ferro Carril Oeste. Su nombre viene de una pulpería de mil ochocientos veintiuno, con una veleta en forma de caballito.
Dónde está parado hoy
Hoy, el metro usado en Caballito está en dos mil ciento setenta y cuatro dólares: el puesto dieciocho entre cuarenta y ocho barrios, diez por ciento arriba del barrio del medio. Para dimensionar: Puerto Madero, casi seis mil. Lugano, menos de mil. Con ese punto de partida, te cuento cómo se fue armando.
Evolución histórica
Enero de 2016, Caballito. Mirá lo juntas que arrancan las tres líneas: lo usado a dos mil ciento setenta el metro, lo nuevo a dos mil trescientos veinticinco, el pozo a dos mil trescientos treinta y uno. Seis dólares entre lo nuevo y el pozo. Prácticamente el mismo precio para tres cosas distintas. Y acá empieza a pasar algo. En 2017, abajo aparece el dato que explica buena parte de lo que vas a ver: de cada cien escrituras en la Ciudad, veintiséis se firmaron con crédito hipotecario. El año anterior habían sido catorce. Se duplicó en doce meses. El crédito empuja, sí, porque es lo que el banco financia. Pero al usado no lo manda el crédito: lo manda la oferta contra la demanda. Y hay mucha más oferta que demanda. Por eso el primer techo es el del usado, y no es un día: son siete meses. Entre agosto de 2018 y febrero de 2019 se queda arriba de los dos mil setecientos. El máximo exacto, dos mil setecientos treinta y dos dólares el metro, es de octubre de 2018, y es el más alto de los once años. Caballito nunca más volvió a ese número en usado. Lo nuevo tocó su techo ocho meses después: junio de 2019, tres mil ciento ochenta y tres. Y mirá lo que pasa en ese tramo, que es la única vez en once años que ocurre: la línea de lo terminado queda por encima de la del pozo. Desde mediados de 2018 hasta 2022, cuatro años, lo construido valió más que lo que todavía no existía. Que es lo que la intuición esperaría siempre. Después se corta todo. El crédito pasa de veintiséis por ciento a nueve, a cinco, y toca el fondo en 2023: cuatro de cada cien escrituras. La curva del usado hace lo mismo. Entre junio y octubre de 2023 el usado toca su piso: mil novecientos sesenta y nueve dólares en julio, el más bajo de la serie. Veintiocho por ciento abajo de su techo. Y ahí el pozo le saca veinte por ciento. En 2024 el crédito vuelve: nueve de cada cien. Y en 2025 son veinte. Y el usado lo sigue, como lo viene siguiendo hace once años. Hoy está en dos mil ciento setenta y cuatro. Recuperó un diez por ciento desde el piso, pero sigue veinte por ciento abajo del techo de 2018. Y acá está la diferencia más grande de todas. Mientras el usado sigue lejos de su máximo —los dos mil setecientos treinta y dos de 2018—, el pozo tocó su techo histórico hace cuatro meses: tres mil cuatrocientos treinta y seis dólares. Hoy está en tres mil trescientos uno, al lado de su máximo. ¿Por qué? Porque son dos mercados distintos. Al pozo lo manda lo que cuesta ponerlo de pie, y abajo de esa cuenta la obra no se hace. Al usado, en cambio, lo manda el stock: hace rato que hay muchos más que quieren vender que quienes quieren comprar. Es un mercado de compradores. Y construir hoy en la Ciudad está cerca de los mil cuatrocientos dólares el metro sin IVA: con IVA, más de mil setecientos. Depende de la fuente y de la terminación, y se movió hasta seis por ciento en dólares en un solo mes. Pero fijate que el pozo se vende a tres mil trescientos. Esa diferencia no es ganancia de obra: es la tierra, los impuestos, los gastos, la utilidad del que desarrolla y lo que tiene que rendirle el capital al que pone la plata. Ese costo empuja al pozo hacia arriba aunque el usado no se mueva. Ahora mirá todo junto. Esos seis dólares de diferencia del principio hoy son más de mil cien. El usado terminó donde empezó. Lo nuevo subió treinta y uno por ciento. El pozo, cuarenta y dos. Y por eso hoy el metro en pozo en Caballito cuesta nueve por ciento más que el metro terminado y listo para entrar. No es un error del mercado: es que dejaron de ser el mismo mercado. A uno lo manda el stock que hay para vender. Al otro, todo lo que hay que poner para levantarlo. Y cuando preguntás "cuánto vale el metro en Caballito", la respuesta depende de cuál de los tres estás mirando.
El Pulso de septiembre
Eso fue la película. Ahora, la foto de este mes: el Pulso del Barrio, un informe que sale todos los meses. Todos los meses armo La Justa con estos números. Suscribite en www.inmovalue.com/newsletter.
Cómo se lee el Pulso
Mirá cómo está armado. Toma todo lo que hoy se publica a la venta en el barrio y lo ordena. Una aclaración que importa: es lo que se pide, no lo que se cierra, y es el valor del barrio, no el de tu propiedad. En septiembre, el departamento típico está en dos mil quinientos dólares el metro, y casi no se movió: medio punto menos en seis meses. Acá miramos todos los departamentos juntos, sin el pozo, por eso este número no coincide con la curva del usado que vimos recién.
Departamentos y ambientes
Los departamentos son el grueso: más de ocho de cada diez cosas en venta. Y acá hay algo que no se ve a simple vista. Mirá cómo sube el precio total a medida que crece el departamento: un monoambiente anda en ochenta y ocho mil dólares, un tres ambientes en ciento sesenta y cinco, uno de cinco en casi cuatrocientos mil. Pero si lo pasás a metro cuadrado, la cuenta se da vuelta: el dos ambientes es el más caro por metro, y de ahí para arriba baja. Un cinco ambientes o más cuesta trece por ciento menos el metro que un dos ambientes. Pagás más en total, pero cada metro te sale más barato. Y el que más hay para elegir es el tres ambientes: más de mil trescientos en venta.
El factor edad
Ahora, la edad del edificio. Cada tramo de antigüedad baja el valor del metro, pero no parejo. Un edificio de hasta cinco años está en tres mil cuarenta y uno dólares el metro; uno de más de cincuenta, en mil novecientos treinta y cuatro. Esa diferencia es de cincuenta y siete por ciento, y no la ves en ninguna publicación. Lo interesante es dónde caen los escalones: al pasar los veinte años el metro pierde casi quince por ciento, y al pasar los treinta, otro quince. Esos son los dos saltos grandes.
Caballito y sus vecinos
Mirá a los vecinos. Villa Crespo, al norte, es apenas más caro: tres por ciento. Hacia el este, Almagro es diez por ciento más barato, y Boedo catorce. Al sur, Parque Chacabuco, trece. Y hacia el oeste, Villa General Mitre diecinueve y Flores veintidós. Salvo Villa Crespo, todos los vecinos son más baratos, y los descuentos más grandes están hacia el oeste.
Cuánto rinde un alquiler
Si en vez de vender, alquilás. Un dos ambientes típico se alquila a unos setecientos cincuenta mil pesos por mes, que son cuatrocientos ochenta y siete dólares. Ahora hacé la cuenta: comprarlo sale ciento veintitrés mil. Cuatrocientos ochenta y siete por doce meses son casi seis mil dólares al año: algo menos de cinco por ciento, antes de impuestos, gastos y meses sin alquilar. A ese ritmo, la inversión tarda más de veinte años en volver. Ese es el número que no se ve, y el que más hace cambiar la cabeza.
Los PH
Después están los PH, que son otro mercado. Hoy hay trescientos cuarenta y uno en venta, y el metro típico está en mil ochocientos noventa y seis: un cuarto menos que un departamento. Se mueven entre mil quinientos y poco más de dos mil doscientos. Suele ser el público que busca patio y escala de casa, sin irse del barrio.
Las casas
Las casas son otro mundo, y por eso no te muestro un precio por metro. Una casa es terreno más construcción, y dos casas del mismo tamaño pueden valer muy distinto según el lote y el estado. Hay ciento ochenta en venta y la dispersión es enorme: lo habitual va de trescientos mil a más de quinientos sesenta mil dólares, casi el doble de punta a punta. En los departamentos ese abanico es de uno a uno y medio. Y el tamaño pesa: una casa grande cuesta casi noventa por ciento más que una chica.
El termómetro del mercado
Hasta acá, cuánto vale. Ahora, qué tan firme está el mercado. Una de cada cinco propiedades bajó el precio desde que se publicó, y cuando lo hace, la rebaja típica es de alrededor de cinco por ciento. Hay cinco mil doscientas noventa y una ofertas hoy en Caballito. Mucha oferta y vendedores que van bajando: es un mercado de compradores, y es la razón de fondo por la que el usado no se mueve. Esto conecta con lo del principio: al pozo lo manda lo que cuesta construir; al usado, la oferta contra la demanda.
Qué hay en venta
¿Y qué se vende? Más de ocho de cada diez son departamentos; después los PH, los terrenos y, último, las casas. Fijate que hay más terrenos que casas en venta: doscientos cuarenta y uno contra ciento ochenta. Es una señal de que buena parte de lo que se vende en este barrio es para volver a construir.
Dentro del barrio
Y adentro del barrio, no todo vale igual. Caballito Sur es la parte más cara y Parque Rivadavia la más accesible: entre una y otra hay alrededor de veinticinco por ciento. Y fijate las direcciones: en los últimos seis meses Caballito Norte subió dos con seis por ciento y Caballito Sur bajó cinco con cinco. El número general del barrio aplana dos historias que van para lados distintos. Esa es mi lectura: Caballito no se entiende de un vistazo, y estrenar se paga: cerca de cincuenta y siete por ciento más que un edificio de más de cincuenta años.
Pasamos al tablero
Para quien quiera ir más a fondo, existe un tablero profesional con todos los datos. Te lo muestro.
El tablero completo
Este es el Dashboard del Barrio, completo, tal como lo ves en la web. Tiene los mismos datos del Pulso, pero con filtros: elegís la zona, el barrio, si querés venta o alquiler, y si querés ver departamentos, PH o casas. Vamos a recorrerlo por sectores.
Indicadores clave
Arriba, los indicadores clave: el valor del metro cuadrado, cuánto rinde un alquiler, cuántas propiedades cambiaron su precio, cómo está Caballito frente al resto de la Ciudad, que es un once por ciento por debajo del valor típico de CABA, y el ticket típico: ciento cincuenta y cinco mil dólares por un departamento de unos sesenta metros.
Ubicación y precio
Después, la ubicación y el precio: cómo se movió el metro el último mes, el rango donde se concentra el grueso de las ofertas, y cuánto tiempo está publicada una propiedad. Fijate en el tiempo: la mitad central está entre quince días y casi cinco meses.
La oferta
Más abajo, la oferta: cuántos hay de cada cantidad de ambientes y a cuánto está el metro en cada uno, y cómo cae el valor con los años del edificio.
Cómo se reparte la oferta
Y cómo se reparte la oferta por valor del metro: casi la mitad de los departamentos en venta está entre dos mil y tres mil dólares, y entre dos mil y cuatro mil entran más de tres de cada cuatro. Y la composición: nueve de cada diez son departamentos.
Valor total y contexto
Abajo, el valor total por cantidad de ambientes, con su rango; la comparación con los vecinos, que vimos recién; y los sub-barrios: Caballito Sur arriba, Parque Rivadavia abajo.
Tu Informe de Valor
Y al final, un botón para pedir tu Informe de Valor, sin costo, que es lo que te dice cuánto vale tu propiedad, no el barrio. Entrá a www.inmovalue.com/dashboard y buscá tu barrio.
Cierre
Y eso es Caballito este mes: cómo se fue armando en once años, qué dice el Pulso de septiembre, y todo lo demás en el tablero. Si querés saber cuánto vale tu propiedad, pedí tu Informe de Valor, sin costo: el link está en pantalla y en la descripción. Si querés recibir el Pulso todos los meses, suscribite al newsletter La Justa. Y si te gustó este video, suscribite al canal: voy a seguir haciendo contenido así, barrio por barrio. Dejame tus comentarios, contame qué barrio querés ver, o escribime por cualquier consulta. Todo esto también está en mi página web, para que lo revises cuando quieras. Nos vemos en el próximo.