Reporte de mercado · Belgrano · septiembre de 2026
Precio del metro cuadrado en Belgrano, septiembre de 2026: cuatro zonas en un solo barrio
Por Víctor Miascovsky · 14 min · Publicado el 24 de octubre de 2026
En 30 segundos
- Belgrano no es un solo barrio: son cuatro zonas (Belgrano Chico, el Barrio Chino, Belgrano C y Belgrano R) y la más cara cuesta 36 % más que la más barata.
- El valor típico del metro cuadrado de un departamento es de USD 3.350. El usado está en USD 2.834 y sigue 15 % abajo de su máximo de enero de 2019.
- El pozo está hoy en USD 4.080, su máximo de toda la serie, y desde enero de 2026 cuesta más que lo terminado.
- Son valores típicos de lo que se pide por las propiedades en oferta, no de cierre: tu propiedad puede ser distinta.
Datos clave
Medición propia de InmoValue, septiembre de 2026. Valores típicos del mercado: cada propiedad puede ser distinta.
- 36 %
- más cuesta Belgrano Chico, la zona más cara, que la más barata
- USD 3.350
- valor típico del metro cuadrado de un departamento en el barrio
- USD 2.834
- el metro cuadrado usado: 4.º lugar entre 48 barrios de la Ciudad
- USD 4.080
- el metro cuadrado en pozo, su máximo histórico de la serie
- 1 de cada 6
- propiedades ajustó su precio desde que se publicó, casi siempre a la baja
- 6.672
- ofertas de venta hoy en el barrio
Lo que dice el reporte
Portada
Soy Vic. Leo un barrio como quien lee un balance. ¿Cuánto vale el metro cuadrado en Belgrano? Depende de cuál Belgrano. La zona más cara, Belgrano Chico, cuesta treinta y seis por ciento más que la más barata. En este video te muestro dónde queda Belgrano, cómo se movieron sus precios en casi once años, qué dice el Pulso de septiembre y el tablero completo, sector por sector.
Dónde queda Belgrano
Para ubicarte: Belgrano está en el norte de la Ciudad de Buenos Aires, en la Comuna trece. La comparte con Núñez y con Colegiales, y es la comuna más poblada de toda la Ciudad: unas doscientas sesenta y cinco mil personas, según el censo de 2022.
Con quién limita
Limita con seis barrios: Palermo, Núñez, Colegiales, Coghlan, Villa Urquiza y Villa Ortúzar.
Qué tiene el barrio
Y tiene lugares que se reconocen a primera vista. La Iglesia Redonda, con su cúpula, inaugurada el ocho de diciembre de 1878. El Museo Histórico Sarmiento, que fue la municipalidad de Belgrano: en 1880, durante la revolución de Tejedor, Belgrano fue la capital provisoria del país y el Congreso se reunió en ese edificio. Siete años después, en 1887, Belgrano pasó a ser un barrio de la Ciudad. El Barrio Chino, cinco cuadras de comercios sobre Arribeños. Las Barrancas de Belgrano, el parque que se apoya en la barranca que marcó el límite del antiguo pueblo. La avenida Cabildo, el gran corredor comercial. La avenida Crámer. Y el Museo de Arte Español Enrique Larreta, con su jardín andaluz.
Las cuatro zonas
Ahora, algo que cambia cómo se mira todo lo que sigue: Belgrano no es un solo barrio. Son cuatro zonas con identidad propia: Belgrano Chico, el Barrio Chino, Belgrano C y Belgrano R.
Dónde está parado hoy
Hoy, el metro usado en Belgrano está en dos mil ochocientos treinta y cuatro dólares: el puesto cuatro entre cuarenta y ocho barrios de la Ciudad, cuarenta y tres por ciento arriba del barrio del medio. Para dimensionar: Puerto Madero, casi seis mil. Lugano, menos de mil. Con ese punto de partida, te cuento cómo se fue armando.
Evolución histórica
2016 · LOS TRES ARRANCAN CASI JUNTOS Enero de 2016. Mirá lo cerca que arrancan las tres líneas, sobre todo las dos nuevas: lo usado a dos mil quinientos veintitrés dólares el metro, lo nuevo a dos mil ochocientos veintiséis y el pozo a dos mil setecientos ochenta y cinco. Entre lo usado y lo nuevo hay doce por ciento de diferencia. Y el pozo cuesta apenas uno y medio por ciento menos que lo terminado. 2017 · APARECE EL CRÉDITO En 2017 aparece el crédito: las escrituras de la Ciudad con hipoteca pasan de catorce por ciento a veintiséis. Y los precios acompañan. En junio de 2018, lo usado está en tres mil trescientos quince dólares. EL TECHO DEL USADO · ENERO 2019 El primer techo es el del usado, y no es un día: son diez meses. Entre junio de 2018 y marzo de 2019 se mantiene por encima de los tres mil trescientos. El máximo exacto es de enero de 2019: tres mil trescientos cuarenta y cinco dólares el metro. En ese momento, lo nuevo vale veintiuno por ciento más que lo usado, y el pozo, once por ciento más. Pero fijate: el pozo todavía cuesta ocho por ciento menos que lo terminado. EL TECHO DE LO NUEVO · JULIO 2019 Lo nuevo también tiene su techo en un tramo, no en un día: dieciocho meses por encima de los cuatro mil, de abril de 2018 a septiembre de 2019. El máximo exacto es de julio de 2019: cuatro mil ciento cincuenta y ocho dólares el metro. Ahí lo nuevo vale veintiséis por ciento más que lo usado. LA CAÍDA Y LOS PISOS · 2023 Después se corta todo. El crédito pasa de veintiséis por ciento a nueve en 2019, a seis en 2020, y toca el fondo en 2023: cuatro de cada cien escrituras. Las tres curvas lo sienten. La caída termina en 2023. El pozo baja hasta dos mil novecientos treinta y seis dólares en abril, el punto más bajo de esa etapa. El usado, en junio de 2023, queda en dos mil quinientos veintisiete. Fijate este número: dos mil quinientos veintisiete. Es casi exactamente donde había empezado en 2016. Siete años de recorrido para volver al punto de partida, y veinticuatro por ciento abajo de su techo. Lo nuevo toca su punto más bajo de esa etapa en noviembre de 2023: tres mil ciento cuarenta y cinco. Eso es veinticuatro por ciento menos que los cuatro mil ciento cincuenta y ocho de julio de 2019. VUELVE EL CRÉDITO · 2024 En 2024 el crédito vuelve: nueve de cada cien escrituras. Y en 2025 son veinte. Desde esos pisos, las tres curvas suben, pero no al mismo ritmo. El usado recupera doce por ciento. Lo nuevo, veinticinco. El pozo, treinta y nueve. EL GIRO DEL POZO · ENERO 2026 Y acá está el giro. Durante ciento ocho de los ciento veintinueve meses de la serie, el pozo costó menos que lo terminado. Desde enero de este año, eso se dio vuelta. Hoy el pozo está en cuatro mil ochenta dólares el metro, su máximo de toda la serie. Y cuesta tres coma cuatro por ciento más que lo terminado, que está en tres mil novecientos cuarenta y cuatro. POR QUÉ SON DOS MERCADOS ¿Por qué? Porque son dos mercados distintos. Al pozo lo manda lo que cuesta ponerlo de pie, y abajo de esa cuenta la obra no se hace. Construir hoy en la Ciudad cuesta cerca de mil cuatrocientos dólares el metro sin IVA, y más de mil setecientos con IVA, según la fuente y la terminación. Pero el pozo se vende a más de cuatro mil. Esa diferencia no es ganancia de obra: es la tierra, los impuestos, los gastos, la utilidad del que desarrolla y lo que tiene que rendirle el capital al que pone la plata. Ese costo empuja al pozo hacia arriba aunque el usado casi no se mueva. Al usado, en cambio, lo manda el stock: en la Ciudad, hace rato que hay muchos más que quieren vender que quienes quieren comprar. Es un mercado de compradores. LOS TRES JUNTOS · HOY Ahora mirá todo junto. Desde enero de 2016, lo usado subió doce por ciento. Lo nuevo, cuarenta. El pozo, casi cuarenta y siete. La diferencia entre el pozo y lo usado pasó de diez por ciento al principio a cuarenta y cuatro por ciento hoy. No es un error del mercado: es que dejaron de ser el mismo mercado. Cuando preguntás cuánto vale el metro en Belgrano, la respuesta depende de cuál de los tres estás mirando. Y adentro de Belgrano, además, de cuál de las cuatro zonas.
El Pulso de septiembre
Eso fue la película. Ahora, la foto de este mes: el Pulso del Barrio, un informe que sale todos los meses. Todos los meses armo La Justa con estos números. Suscribite en www.inmovalue.com/newsletter.
Departamentos y ambientes
Empecemos por los departamentos, que son el grueso del barrio. El valor típico del metro cuadrado es de tres mil trescientos cincuenta dólares. El más accesible está en dos mil setecientos treinta y tres, y el más premium en cuatro mil ciento catorce: cincuenta por ciento de diferencia entre los dos extremos. Mirá ahora por cantidad de ambientes. El precio total sube en cada escalón: un monoambiente cuesta ciento veinte mil dólares, y un seis ambientes o más, ochocientos sesenta y siete mil quinientos. La oferta más grande está en el medio: mil seiscientos departamentos de tres ambientes en venta, a doscientos cuarenta mil dólares. Más adelante, en el tablero, vas a ver una cuenta que da vuelta todo esto: pagás más en total, pero cada metro te sale más barato.
El factor edad
El factor edad. Un departamento de hasta cinco años vale tres mil ochocientos ochenta y uno el metro. Uno de más de cincuenta, dos mil cuatrocientos cincuenta y cinco: cincuenta y ocho por ciento de diferencia. Pero fijate dónde cae el escalón más grande: no es entre lo nuevo y lo usado, es entre los treinta y los cincuenta años. De tres mil ciento ochenta y seis a dos mil seiscientos noventa y dos: quince por ciento de un salto.
Belgrano y sus vecinos
El corredor: Belgrano contra sus vecinos. Núñez y Palermo cuestan cuatro por ciento más. Colegiales, ocho por ciento menos. Villa Urquiza, catorce menos. Villa Ortúzar, diecinueve menos. Al pasar de un barrio al vecino, el metro puede cambiar casi veinte por ciento.
Cuánto rinde un alquiler
Ahora, si en vez de vender, alquilás. Para un dos ambientes típico, la rentabilidad bruta es de cuatro por ciento anual. Se alquila por unos novecientos diez mil pesos al mes, unos quinientos noventa y un dólares. Hagamos la cuenta: un dos ambientes de ciento setenta y cinco mil dólares, alquilado a quinientos noventa y uno por mes, tarda casi veinticinco años en pagarse. Y eso es bruto, antes de impuestos, gastos y meses sin alquilar.
Los PH
Pero Belgrano no es solo departamentos. Los PH: ciento veinticinco en venta, con un valor típico de dos mil cuatrocientos ochenta dólares el metro. Es veintiséis por ciento menos que el departamento. Un mercado aparte, con su propio precio.
Las casas
Las casas, otro mundo: doscientas treinta y seis en oferta. La típica cuesta un millón cincuenta mil dólares, y lo habitual va de seiscientos ochenta y cinco mil a un millón quinientos cincuenta mil. Fijate cómo se reparten: ciento ochenta y una son grandes, casi ocho de cada diez. Por eso en las casas no te muestro un precio por metro: una casa es lote más construcción, y dos casas del mismo tamaño pueden valer muy distinto según el terreno y el estado.
El termómetro del mercado
Hasta acá, cuánto vale. Ahora, qué tan firme está el mercado. Una de cada seis propiedades ajustó su precio desde que se publicó, casi siempre a la baja, con una rebaja típica de cinco por ciento. Y hay seis mil seiscientas setenta y dos ofertas de venta hoy en el barrio.
Qué hay en venta
Noventa y dos por ciento son departamentos, seis mil ciento veintiséis. Las casas y los terrenos, tres por ciento cada uno, y los PH, dos. Por eso el valor de referencia del barrio es el del departamento.
Dentro del barrio
Y ahora, el corazón de este video: no todo Belgrano vale igual. Hay cuatro zonas: Belgrano Chico, el Barrio Chino, Belgrano C y Belgrano R. Tres de ellas tienen precios muy parecidos entre sí, y una se despega: Belgrano Chico queda treinta y seis por ciento arriba de la más barata. El valor típico del barrio, tres mil trescientos cincuenta, queda cerca de las tres, y no te dice nada de la cuarta. Si tu propiedad está en una de esas zonas, el valor del barrio te queda corto o te queda grande. Los números exactos de cada zona los vas a ver en el tablero.
Pasamos al tablero
Para quien quiera ir más a fondo, existe un tablero profesional con todo el detalle.
El tablero completo
Te lo muestro, sector por sector.
Indicadores clave
Los indicadores clave. El metro cuadrado homogeneizado de los departamentos está en tres mil trescientos cincuenta dólares, uno coma cinco por ciento más que el mes pasado. Es veinte por ciento más que el valor de la Ciudad, que ronda los dos mil setecientos noventa y tres. Y el ticket típico es de doscientos veinticinco mil dólares, por un departamento de sesenta y cuatro metros. La rentabilidad bruta de todo el barrio, medida por metro cuadrado, es de cinco coma dos por ciento anual: unos diecinueve años para recuperar la inversión, antes de impuestos y gastos. No es la misma cuenta que la del dos ambientes de antes: acá se mide por metro cuadrado, con todos los tamaños.
Ubicación y precio
Ubicación y precio. El rango va de dos mil setecientos treinta y tres a cuatro mil ciento catorce. Y el tiempo en venta: una de cada cuatro propiedades se vende en dieciocho días o menos. Otra de cada cuatro tarda ciento cincuenta y cuatro o más.
La oferta
La oferta. Acá aparece la cuenta que te anticipé: un monoambiente de treinta y tres metros, tres mil cuatrocientos veintidós dólares el metro. Un dos ambientes de cuarenta y cinco, tres mil cuatrocientos sesenta y cinco. Y uno de cinco ambientes o más, de ciento noventa y cinco metros, tres mil ciento treinta y seis. Pagás más en total, pero cada metro te sale casi diez por ciento más barato.
Cómo se reparte la oferta
Cómo se reparte la oferta. La concentración más grande está entre dos mil y cuatro mil dólares el metro: dos mil novecientas setenta y tres propiedades. Después, entre cuatro mil y cinco mil, mil cuatrocientas cincuenta y una. Y por arriba de los seis mil, trescientas cincuenta y una: la punta de arriba del barrio. De cada cien propiedades en venta, noventa y cuatro son departamentos.
Valor total y contexto
Valor total y contexto. En un monoambiente, el rango típico va de noventa y nueve a ciento treinta y nueve mil dólares. En un tres ambientes, de ciento setenta y ocho mil a trescientos cincuenta y uno. Y en cinco ambientes o más, de cuatrocientos treinta mil a más de un millón ciento ochenta mil. Cuanto más grande la unidad, más dispersión. Y abajo, el cuadro de las zonas: Belgrano Chico, cuatro mil trescientos sesenta y tres; el Barrio Chino, tres mil doscientos setenta y nueve; Belgrano R, tres mil doscientos treinta y cinco; Belgrano C, tres mil doscientos quince. Otra vez: tres zonas juntas y una que se despega, treinta y seis por ciento.
Tu Informe de Valor
Y al final, un botón para pedir tu Informe de Valor, sin costo, que es lo que te dice cuánto vale tu propiedad, no el barrio. Entrá a www.inmovalue.com/dashboard y buscá tu barrio.
Cierre
Y eso es Belgrano este mes: cuatro zonas con precios que se separan hasta treinta y seis por ciento, un pozo que desde enero cuesta más que lo terminado, y un usado que sigue quince por ciento abajo de su techo. Como siempre, te tiro la justa: el valor de un barrio es una referencia, el valor de tu propiedad es otra cuenta. Si querés saber cuánto vale la tuya, pedí tu Informe de Valor, sin costo: el link está en pantalla y en la descripción. Si querés recibir el Pulso todos los meses, suscribite al newsletter La Justa. Y si te gustó este video, suscribite al canal: voy a seguir haciendo contenido así, barrio por barrio. Dejame tus comentarios, contame qué barrio querés ver, o escribime por cualquier consulta. Todo esto también está en mi página web. Nos vemos en el próximo.