¿Qué son las expensas y cómo se calculan?
Respuesta directa
Las expensas son los gastos del consorcio que se distribuyen entre todos los propietarios de un edificio en propiedad horizontal. Cubren los gastos comunes (limpieza, mantenimiento, luz de áreas comunes, ascensor, seguros) y el fondo de reserva. Se calculan sobre el porcentaje de titularidad de cada unidad sobre las partes comunes, que figura en el reglamento de copropiedad.
Por qué es así
Las expensas ordinarias cubren los gastos corrientes del edificio: sueldo del encargado (si hay), limpieza, mantenimiento de ascensores, jardinería, luz y gas de las áreas comunes, y seguros del edificio. Las expensas extraordinarias son para obras o mejoras que no forman parte del mantenimiento corriente: pintura del edificio, reemplazo del ascensor, impermeabilización.
El monto mensual de las expensas lo aprueba la asamblea de propietarios según el presupuesto presentado por el administrador. Cada propietario paga en proporción a su porcentaje de titularidad, que puede estar ligado a los m² de la unidad o a otra fórmula establecida en el reglamento.
Según tu situación
Si estás comprando un departamento: pedí el promedio de expensas de los últimos tres meses antes de cerrar el trato. Un aumento repentino puede indicar obras recientes o deudas del consorcio. Si las expensas son extraordinariamente bajas: puede ser señal de que el edificio tiene mantenimiento diferido que eventualmente va a requerir una erogación grande. Si el edificio tiene amenities (gimnasio, pileta, seguridad): las expensas van a ser más altas; verificá si ese valor agregado se justifica en el precio de alquiler o de venta.
En la práctica
Las expensas son una variable que muchos compradores subestiman cuando analizan si una propiedad conviene como inversión. Un departamento con expensas de $200.000 mensuales tiene un costo anual fijo de $2.400.000 que hay que deducir de cualquier análisis de rentabilidad.
Antes de comprar para alquilar, calculá el rendimiento neto: precio de alquiler menos expensas, ABL y cualquier otro gasto fijo. El rendimiento bruto sobre precio de compra es fácil de calcular; el neto es el que realmente importa.
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