¿Qué pasa con un inmueble que no tiene escritura?
Respuesta directa
Un inmueble sin escritura es un bien cuyo dominio no está inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del actual poseedor. Eso significa que no tiene el título formal y no puede venderse, hipotecarse ni donarse libremente hasta regularizar esa situación. Las opciones son escriturar el boleto original, iniciar una sucesión si el dueño registral falleció, o en casos extremos, recurrir a la usucapión.
Por qué es así
Las situaciones más frecuentes de inmuebles sin escritura son: boleto de compraventa nunca escriturado (el comprador pagó pero nunca formalizó), herencia nunca declarada ni inscripta, o propiedad adquirida en planes del Estado que no completaron la escrituración. Cada situación tiene su camino de regularización.
La regularización puede ser relativamente simple (escriturar el boleto si el vendedor coopera y el título está limpio) o muy compleja (sucesión con herederos desconocidos o en conflicto, o usucapión cuando no hay documentación del vendedor). El tiempo y costo de regularización es proporcional a la complejidad de la situación.
Según tu situación
Si tenés un boleto y el vendedor vive: el camino es escriturar. Si el vendedor falleció: hay que iniciar la sucesión de sus herederos. Si el vendedor desapareció o el boleto es muy antiguo sin documentación: la usucapión puede ser la única vía, con los plazos que implica (10 o 20 años según el caso). Si comprás un inmueble sin escritura como inversión: el precio debe reflejar el riesgo y el costo de regularización.
En la práctica
Los inmuebles sin escritura son los que más trabajo generan y los que más sorpresas tienen. El título sucio o irregular puede esconder problemas que solo aparecen cuando intentás resolverlos.
Lo que recomiendo cuando me traen uno de estos casos: antes de cualquier inversión de tiempo o dinero en la regularización, hacer una consulta con un abogado para evaluar si la regularización es viable y a qué costo. A veces el costo de regularizar supera el valor del inmueble, y no vale la pena.
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