¿Qué pasa si el vendedor tiene una hipoteca vigente el día de la escritura?
Respuesta directa
Si el vendedor tiene una hipoteca vigente, lo más frecuente es que se cancele en el mismo acto de escritura usando parte del precio de venta: el comprador paga directamente al banco la deuda hipotecaria, y el saldo lo recibe el vendedor. Esto requiere coordinación previa con el banco para obtener el saldo de deuda y los formularios de cancelación.
Por qué es así
La cancelación de hipoteca en el acto de escritura (también llamada escritura simultánea) es un mecanismo establecido y común. El banco acreedor emite un certificado de deuda con el saldo a cancelar a la fecha de escritura. El día de la firma, el comprador paga esa suma directamente al banco y el saldo del precio al vendedor. El banco suscribe la escritura de cancelación en el mismo acto.
Esta operación requiere que el banco esté dispuesto a participar (lo suelen hacer pero hay que coordinarlo con anticipación), que el saldo de la hipoteca sea menor al precio de venta (si la deuda es mayor al precio, la operación no cierra de esta forma), y que los plazos de validez del certificado de deuda se cumplan.
Según tu situación
Si la hipoteca se puede cancelar con los fondos de la venta: es el escenario más simple. El banco y el escribano coordinarán los detalles. Si la deuda hipotecaria supera el precio de venta: la operación es mucho más compleja y puede requerir que el vendedor aporte fondos adicionales o renegociar con el banco. Si el banco es lento para responder: empezar el trámite de coordinación con al menos 30 días de anticipación.
En la práctica
La hipoteca en el día de la escritura no es un drama si el proceso está bien coordinado. Lo que sí puede convertirse en problema es cuando se deja la coordinación con el banco para último momento. Los bancos tienen sus tiempos: emitir el certificado de deuda, procesar la cancelación, liberar la documentación. Si eso no empieza con tiempo, puede demorar o complicar la escritura.
Es uno de los casos donde el escribano que conoce el procedimiento marca la diferencia. Un buen escribano empieza el trámite bancario en cuanto el boleto está firmado, no la semana anterior a la escritura.
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