¿Qué hace a un inmueble irregular y cómo impacta en la compra?
Respuesta directa
Un inmueble irregular es el que tiene alguna discrepancia entre su situación de hecho y su situación legal: construcciones sin planos aprobados, ampliaciones no declaradas, falta de escritura, o datos catastrales que no coinciden con la realidad. Esas irregularidades pueden complicar la venta, el financiamiento y el uso del inmueble.
Por qué es así
Las irregularidades más comunes son: construcciones sin permiso municipal o con planos desactualizados (el inmueble tiene más metros de los que declara el plano), falta de escritura (el titular tiene boleto pero no dominio registral), datos catastrales incorrectos (metros, uso), y deudas de ABL calculadas sobre una valuación diferente de la real.
Algunas irregularidades son relativamente fáciles de regularizar: actualizar los planos con un arquitecto, declarar las ampliaciones ante el municipio, obtener el estado parcelario actualizado. Otras son más complejas: escriturar una propiedad sin título previo claro puede requerir años de trámites.
Según tu situación
Si comprás un inmueble irregular: el precio debe reflejar el costo y el riesgo de regularización. No lo compres asumiendo que la regularización es simple sin antes consultarlo con un profesional. Si el inmueble tiene ampliaciones sin planos: el banco no va a prestar sobre esos metros si el crédito hipotecario los incluye. Si querés alquilar y la habilitación municipal no cubre los usos reales: puede haber conflictos.
En la práctica
Los inmuebles irregulares aparecen frecuentemente en Buenos Aires, especialmente en casas y PH con historia larga. Los propietarios agregan metros, remodelan, cambian usos sin siempre actualizar los registros. Cuando llega el momento de vender, esas irregularidades salen a la luz.
Lo que hay que hacer antes de avanzar: identificar exactamente qué está irregular, cuánto cuesta regularizarlo y quién lo asume. Eso define si el precio tiene sentido.
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