¿Qué es la valuación fiscal y para qué sirve en una operación inmobiliaria?
Respuesta directa
La valuación fiscal es el valor que el Estado asigna a un inmueble a los efectos impositivos. Sirve como base de cálculo para varios impuestos y también como referencia para los honorarios del escribano cuando el precio de mercado es mayor al precio escriturado. En la mayoría de los casos, la valuación fiscal está muy por debajo del precio de mercado.
Por qué es así
En CABA, ARBA determina la valuación fiscal de cada inmueble y la usa para calcular el impuesto inmobiliario. La misma valuación sirve para: calcular el ABL (impuesto sobre los Bienes Raíces en CABA), determinar la base de cálculo del impuesto de sellos cuando el precio de escritura es menor que la valuación fiscal, y calcular los honorarios del escribano (que se fijan sobre el mayor valor entre el precio de escritura y la valuación fiscal).
La brecha entre valuación fiscal y precio de mercado puede ser muy significativa: en muchos casos la valuación fiscal representa el 20% o 30% del precio de mercado. Eso reduce el impuesto inmobiliario anual pero puede generar incongruencias cuando el precio de escritura es bajo.
Según tu situación
Si estás escriturando a un precio muy distinto a la valuación fiscal: el escribano va a tomar el mayor de los dos como base para calcular honorarios e impuesto de sellos. Si el inmueble tiene una valuación fiscal alta: los impuestos anuales (ABL/inmobiliario) van a ser altos independientemente del precio de mercado. Si querés verificar la valuación fiscal de un inmueble: se puede consultar online en los portales de AGIP (CABA) o ARBA (GBA).
En la práctica
La valuación fiscal tiene una vida propia: se actualiza con criterios del Estado que no necesariamente siguen el mercado real. He visto inmuebles con valuaciones fiscales que representan el 15% del precio de mercado y otros que llegan al 50%. La brecha no siempre es predecible sin consultar específicamente.
Lo que importa entender es que la valuación fiscal y el valor de mercado son dos números distintos con propósitos distintos. En las operaciones inmobiliarias, los dos aparecen: uno como base impositiva, el otro como el precio real de la transacción.
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