¿Qué es la doble venta de un inmueble y cómo me protejo?
Respuesta directa
La doble venta ocurre cuando el mismo propietario vende el mismo inmueble a dos compradores distintos. En ese caso, prevalece quien escrituró primero o, si ninguno escrituró, quien tiene la posesión del bien con boleto de fecha cierta más antigua. La protección principal es escriturar lo antes posible después de firmar el boleto.
Por qué es así
El Código Civil y Comercial establece el principio de prioridad registral: en caso de conflicto entre dos adquirentes, prevalece quien primero inscribió su dominio en el Registro de la Propiedad. Si ninguno inscribió, prevalece quien tiene la posesión basada en el boleto con fecha cierta más antigua.
La doble venta puede ser dolosa (el vendedor actúa con mala fe) o producto de confusión (en casos de herencia con múltiples representantes, por ejemplo). En cualquier caso, el comprador que pierde tiene derecho a reclamar daños y perjuicios al vendedor, pero si el bien ya está inscripto a nombre de otro comprador de buena fe, recuperar el bien es muy difícil.
Según tu situación
Para protegerte como comprador: escriturá lo antes posible después del boleto. Si hay demoras: inscribir el boleto con fecha cierta (ante escribano o juez de paz) da prioridad sobre boletos posteriores. Si comprás un inmueble y descubrís que hay otro comprador: la consulta con un abogado es urgente.
En la práctica
La doble venta es poco frecuente pero existe. Lo que la previene es la velocidad de inscripción registral. Quien escritura y anota el dominio en el Registro tiene el bien; el otro tiene un reclamo de daños contra el vendedor, que a veces no vale mucho si el vendedor no tiene patrimonio.
Por eso siempre recomiendo no demorar la escritura innecesariamente una vez firmado el boleto. El boleto te da derechos fuertes pero el dominio inscripto te da certeza plena.
Preguntas relacionadas
Artículos relacionados
Compradores
Comprá con toda la información sobre la mesa
El Informe de Valor te da los datos reales de la zona, el estado del inmueble y el proceso completo para que no haya sorpresas después de la firma.
Solicitar Informe de Valor