¿Qué es el tracto sucesivo y por qué importa en el título de una propiedad?
Respuesta directa
El tracto sucesivo es el principio registral que exige que cada transmisión de dominio parta del titular registral anterior: para que A le pueda vender a B, A tiene que estar inscripto como propietario en el Registro. Si hay un eslabón faltante en la cadena (alguien que tuvo el bien pero nunca lo inscribió a su nombre), el tracto está interrumpido y hay que sanear esa brecha.
Por qué es así
El principio de tracto sucesivo garantiza que la cadena de titularidades sea ininterrumpida: el Registro puede seguir la historia completa de cada inmueble desde su primera inscripción hasta el titular actual. Si en algún momento alguien vendió sin haber inscripto a su nombre (compraron con boleto y vendieron con boleto sin escriturar), hay una brecha en el tracto.
El tracto abreviado es el mecanismo para sanar esas brechas: permite al titular actual inscribir el bien directamente sin pasar por todas las escrituras intermedias faltantes, mediante una declaración que incluye todos los eslabones en un solo instrumento.
Según tu situación
Si el título de la propiedad que querés comprar tiene una brecha en el tracto: el escribano va a detectarla y explicarte cómo sanearse. Si el saneamiento es simple (una escritura de tracto abreviado): puede resolverse relativamente rápido. Si la brecha incluye eslabones con herederos desconocidos o en conflicto: el proceso puede ser largo y costoso.
En la práctica
El tracto sucesivo es la columna vertebral del sistema registral argentino. Cuando está bien, el título es limpio y cada transmisión está documentada. Cuando hay brechas, hay que investigar qué pasó en el eslabón que falta.
Lo que más aparece en la práctica son las cadenas largas de boletos sin escriturar, especialmente en propiedades antiguas de familias con historia larga. Esos casos tienen solución casi siempre, pero requieren trabajo.
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